Los desahucios son la cara de esta crisis que, si no tenemos mala suerte, será la peor que vivamos en nuestra vida. Pese a las declaraciones públicas, poco se ha hecho para modificar la normativa que los rige.
En España la
legislación hipotecaria está enormemente sesgada en favor de las entidades
financieras. El deudor responde de forma universal de una deuda con todos sus
bienes presentes y futuros, y el procedimiento de ejecución hipotecaria supone
todo un privilegio procesal para los bancos por el que, al contrario de lo que
ocurre en la ejecución ordinaria, los deudores no pueden oponerse a la
ejecución aduciendo el pago, la nulidad o la prescripción hasta que no son
efectivamente desalojados de su vivienda. Sin embargo la solución no puede ser
romper los contratos sin más. Numerosos estudios económicos destacan la
importancia de la seguridad jurídica y la protección de los contratos como
aspectos fundamentales para explicar el nivel de desarrollo de los países. Así
pues lo que procede es, por un lado, establecer medidas transitorias para las
hipotecas ya firmadas que corrijan los abusos cometidos por las entidades
financieras de acuerdo con la legislación vigente y, por otro lado, modificar
la legislación para eliminar el sesgo a favor de los bancos y evitar que el
problema se vuelva a reproducir en el futuro.
Una
medida transitoria sería implementar el programa de refinanciación americano
(HARP o HAMP) que posibilita la refinanciación para hogares con problemas
financieros con viviendas de un precio razonable (cuyo máximo en España oscilaría
entre los 100.000 y 200.000 euros, según la zona). Para familias que, actuando
de buena fe, han visto como se reducía su renta por el desempleo, se estima el
35% de la nueva renta, se alarga el plazo de la hipoteca al máximo, se reduce
el tipo de interés de la misma al mínimo, se da tres años de carencia en el que
sólo se pagan intereses y se calcula la cantidad de deuda sostenible. La diferencia entre esa cantidad y la deuda
real se elimina con una condonación o quita. La pérdida la debería asumir el
fondo de garantía de depósitos y por lo tanto la acabarían pagando los bancos
con sus aportaciones al Fondo.
Otra
medida transitoria la ha propuesto el Defensor del Pueblo, que sugiere una
dación en pago obligatoria en casos
"de concesión irresponsable de crédito". En otros países se
libera al deudor de sus responsabilidades una vez entregada la casa, pero en
España no. Una concesión irresponsable
de crédito sería, en mi opinión, toda hipoteca concedida por más de un 80% del
valor de tasación, o a un comprador con menos de un año de antigüedad en el
trabajo o que tuviera que dedicar más del 35% de su renta en el momento de la
concesión a pagar las cuotas, o con un plazo de concesión de más de 30 años, o
con una tasación “forzada” cuyo precio actual haya bajado más de un 50%. Se
trata de casos en los que la entidad financiera debería aceptar la dación en
pago de forma obligatoria por su irresponsabilidad al concederla.
Otro
asunto esencial es que la casa adjudicada no quede vacía. Con un millón de
viviendas vacías en toda España, el desalojo efectivo de una vivienda no
debería producirse hasta que el banco tenga un comprador efectivo para
ocuparla. Para ello podría utilizarse una figura jurídica del derecho romano,
la anticresis. Ésta supone que la entidad se queda con la administración de la
propiedad pero mantiene al dueño en lo que la entidad financiera encuentra
comprador, y el dueño paga una renta asequible con cargo a la hipoteca mientras
ocupe la casa. Si su situación económica mejora antes que la vivienda se venda
y vuelve a hacerse responsable del pago de la hipoteca, la propiedad revertiría
de nuevo al dueño. Para incentivar su uso, el Banco de España podría reducir la
provisión a realizar por los bancos, ya que el hipotecado sigue pagando.
Estas
medidas, además de su función social, suponen un ahorro de costes para la
sociedad a largo plazo. Se evita que las familias se vean ahogadas por las
deudas durante décadas y no consuman. De hecho, la reducción de la deuda
familiar en Estados Unidos, consecuencia directa de la existencia de dación en
pago y de los programas de quita, ha generado una recuperación del
consumo en tiempo récord, al contrario de lo que ha sucedido aquí.
A
largo plazo la solución no es poner parches sino formular una legislación
integral para hacer frente al sobreendeudamiento familiar. Hay que llegar a la
raíz del problema que, en mi opinión, es doble: por un lado la responsabilidad
universal por las deudas, y por otro la inexistencia de una regulación efectiva
para regular las quiebras personales (tal y como ocurre con las empresas), que
permita y simplifique las reestructuraciones y condonaciones o quitas.
Si
en nuestro país los delitos de asesinato, violación o robo prescriben
transcurrido un tiempo, no parece razonable que las deudas te persigan hasta la
tumba. La dación en pago para nuevos créditos hipotecarios debería ser
obligatoria. Y respecto a las quiebras personales, cualquier persona en
dificultades financieras por causas ajenas a su voluntad debería poder
solicitar tutela judicial mediante su declaración de quiebra, para lo cual un
juez debería dictaminar que se ha producido de buena fe, y una vez ejecutado
todo el patrimonio embargable del deudor en un plazo de entre tres y cinco años,
la deuda restante debería quedar exonerada por decisión judicial, aunque
carezca del consentimiento del acreedor. Para evitar los abusos, un juez
dictaminará si el insolvente ha intentado de buena fe durante esos años la
devolución de sus deudas y los beneficiarios de este mecanismo quedar
registrados para que las entidades financieras conozcan su historial a la hora
de concederle un nuevo préstamo. La nueva legislación también debería limitar
los intereses de demora y las costas procesales.
Las
entidades financieras aducen que esto ocasionaría una reducción en el número de
hipotecas concedidas y un encarecimiento de las mismas. Pues bien, tienen
razón. Cambiar el proceso hipotecario o convertir la dación en la norma implica
reducir las garantías subyacentes al contrato de hipoteca lo que encarece la titulización
de estos productos y traspasa al banco el riesgo de caídas del precio de la
vivienda. Obviamente esto significa que el coste de las hipotecas subirá
considerablemente. Pero esto no tiene que ser necesariamente negativo. En
España en los últimos treinta años hemos sufrido tres crisis inmobiliarias
(1979-1982, 1990-1993, 2008-2014), pero eso no ha cambiado la ancestral querencia
de los españoles por hipotecarse hasta las cejas tras cada una de ellas en la
creencia de que no hay mejor inversión que la vivienda y que alquilar es “tirar
el dinero”, por mucho que ambos motivos sean falsos. Quizás, solo quizás, un
encarecimiento y restricción del nuevo crédito hipotecario nos libre de la
futura crisis inmobiliaria de la próxima década, cuando volveremos a escuchar de
nuevo eso de que “la vivienda nunca baja de precio”. Entretanto, el aumento del
coste reducirá la proporción de propietarios lo que, en el caso español, será
positivo pues el tamaño de nuestro mercado de alquiler es excesivamente bajo
para un país desarrollado y dificulta la movilidad laboral. Al final no habrá
mal que por bien no venga.
